Nieuwbouw vergelijken met renovatie is ongetwijfeld appels met peren vergelijken. Elk vastgoedproject is uniek en het is zeker moeilijk om het ene project met het andere te vergelijken. Maar we kunnen nog steeds de voor- en nadelen van elke optie opnoemen.
Wat zijn de voordelen van bouwen?
Eerst en vooral. De eerste vraag die je jezelf moet stellen is waar je wilt wonen.
- Als het in de stad is. De keuze is eenvoudig: er is bijna geen bouwgrond meer over. Je zult dus waarschijnlijk geen andere keuze hebben dan te kopen wat er al is en het indien nodig te renoveren.
- Als het aan de rand van het dorp of op het platteland is, heb je de keuze uit het kopen van een bouwkavel, een huis uit die tijd op het dorpsplein of een bestaande villa aan de rand.
Als je de mogelijkheid hebt om te bouwen, is het duidelijk dat je je ’thuis’ kunt hebben precies zoals je het je hebt voorgesteld, met een indeling die past bij je levensstijl en materialen die je zelf hebt gekozen. Je enige beperkingen zijn de stedenbouwkundige voorschriften – voor het externe volume en de indeling – en je budget. Bouwen is ook een garantie op een huis met optimale isolatie en lagere energierekeningen, met nieuwe, hoogwaardige technische installaties die tientallen jaren lang geen problemen zullen veroorzaken. En je voorkomt onaangename verrassingen, die extra kosten met zich mee kunnen brengen. Tot slot, of je nu samenwerkt met je architect of met een turnkeybedrijf, het budget wordt bepaald voordat je aan de slag gaat.
Maar wat zijn de nadelen?
Het btw-tarief van 21% is daar duidelijk één van. Net als de langere levertijd. Reken twee jaar tussen het ondertekenen van de koopaanbieding en het betrekken van je perceel. Het duurt vijf maanden vanaf de aanvaarding van het aanbod tot de ondertekening van de notariële akte, een paar maanden om een bouwvergunning te krijgen en ongeveer een jaar voor de bouw.
Er is ook een verplichting om te voldoen aan alle isolatie- en ventilatienormen. En als je van je tuin wilt genieten, moet je hem egaliseren, opvullen, gras zaaien, een terras aanleggen, de oprit aanleggen en een hek plaatsen. Onderschat deze positie niet, en plan het vanaf het begin, anders loop je het risico dat je je eerste barbecue een paar jaar moet uitstellen…
Wat zijn de verkeerde ideeën als het gaat om bouwen?
Bouw in fasen om geld te besparen! Als je bijvoorbeeld de zolder wilt afwerken als je geld hebt bespaard, kost het je veel meer om het met een andere aannemer af te maken dan om het door je hoofdaannemer te laten doen.
Mijn advies als architect
Vraag vanaf het begin professioneel advies aan een architect of ingenieur. Te beginnen met de kosten van de fundering, die afhangen van de kwaliteit van de grond. Hoe diep is goede grond? Is een vlot en funderingsvoeten genoeg, of moet je funderingspalen installeren? Weet je zeker dat je huis niet in een overstromingsgebied ligt? Ligt het in een woonwijk of geïsoleerd? Zullen alle kandidaten het halen, of moet je solliciteren? Als dit het geval is, kan je initiële budget aanzienlijk worden verlaagd. Vaak vormen materialen slechts een klein deel, ongeveer 30%, van het totale budget. Het grootste deel zal worden gebruikt om arbeid en machines te betalen. De voedingskabel moet worden ingegraven in een sleuf van 80 cm diep. Afhankelijk van de afstand lopen de kosten van de verbinding al snel in de duizenden euro’s…
Laten we overgaan op renovatie. Wat zijn de voordelen?
Om te beginnen is het btw-tarief 6%, met een paar uitzonderingen zoals verlichting en huishoudelijke apparaten, voor woningen ouder dan 10 jaar. Dan is er nog de relatief korte doorlooptijd, met een gemiddelde van 3 tot 6 maanden. Heb je haast? Boek je aannemer zodra je het compromis hebt getekend. En plan om de dag nadat je de koopakte hebt getekend aan de slag te gaan. Je hebt vier maanden de tijd om je locatie voor te bereiden, showrooms te bezoeken en je keuken, vloerbedekking en sanitair uit te kiezen.
“Een renovatie kan evenveel kosten als nieuwbouw. Het hangt allemaal af van de aankoopprijs en de omvang van het werk.”
Heb je haast of wil je de aflossing van je lening gewoon niet bovenop je huur betalen? Wil je al aan de slag voordat je de koopakte tekent? Dit is mogelijk, mits de verkopende eigenaar hiermee instemt natuurlijk. Als tegenprestatie zal de verkoper je hoogstwaarschijnlijk vragen om een aanbetaling te doen die hoger is dan de gebruikelijke 10%. Tot slot zijn er de kosten per vierkante meter, die lager zijn dan bij nieuwbouw. Maar dit moet natuurlijk worden afgezet tegen de aankoopprijs per m2. In Brussel bijvoorbeeld kan je gerenoveerde woning je evenveel kosten als een nieuwe. En zeker als je kiest voor een grote renovatie, of als je kiest voor de passiefhuisoptie.
En de nadelen?
Natuurlijk kun je tijdens het werk voor onaangename verrassingen komen te staan. Er zijn geen twee lagen behang, maar zes lagen vinyl. Ontdek je merula? Het is een ramp. Wordt u beperkt door volume en planningsvoorschriften? Dan moet je je programma aanpassen. Denk je aan uitbreiden? Bedenk voordat je je fantasie de vrije loop laat, dat je waarschijnlijk niet hoger of dieper kunt komen dan het huis van je buurman.
Wat zijn de verkeerde ideeën als het gaat om renovatie?
Werken zonder architect om geld te besparen! Last-minute wijzigingen op locatie leiden vaak tot veel extra werk. Samen met je architect neem je de tijd om zorgvuldig over je project na te denken. Hij stelt gedetailleerde plannen en specificaties op met precieze hoeveelheden. Hij zal de bouwplaats regelmatig bezoeken om te controleren of de gebruikte materialen de gespecificeerde materialen zijn en of ze correct worden toegepast. En om een citaat te analyseren moet je tussen de regels door kunnen lezen. De goedkoopste offerte is vaak onvolledig of bevat materialen van mindere kwaliteit. Je architect laat zich niet voor de gek houden. Zodra alle offertes zijn ingevuld en op gelijke voet zijn gesteld, zul je je realiseren dat de goedkoopste offerte vaak de duurste is. Een ander slecht idee is om een huis in slechte staat te kopen onder het voorwendsel dat je het toch gaat renoveren. Kies voor een stevige structuur (muren, vloeren, raamwerk) en een dak in goede staat. Want als zelfs de dragende elementen moeten worden gerenoveerd, zal je budget de prijs van nieuwbouw bereiken alsof er niets is gebeurd…
Een bestaand pand kopen en het werk pas een of twee jaar later uitvoeren is een ander verhaal. Het schuren van een parketvloer produceert bijvoorbeeld een enorme hoeveelheid stof. Hetzelfde geldt voor de uitsparingen die worden gebruikt om elektrische leidingen in te graven. Voer dus alle stofproducerende werkzaamheden uit (metselwerk, elektriciteit, scheidingswanden, plafonds, isolatie) voordat je erin trekt. Stel alles uit wat later kan worden gedaan zonder stof te veroorzaken, zoals het plaatsen van een keuken en verlichting of het schilderen van de zolder.
Mijn advies als architect en makelaar
Werk samen met een architect! Dat is het beste advies dat ik kan geven. Dit is uw garantie voor kwaliteitswerk, uitgevoerd volgens de hoogste normen en in overeenstemming met de geldende voorschriften. Het gaat er ook om dat je je levensproject met een gerust hart kunt leven. Een huis dat smaakvol is gerenoveerd met kwaliteitsmaterialen zal voor meer verkopen dan een huis dat in elkaar is geflanst. Op deze manier kun je je investering terugverdienen als je je huis ooit verkoopt. Je architect zal je project vanuit alle hoeken bestuderen – juridisch, technisch en budgettair. Hij zal contact opnemen met de afdeling stadsplanning en je vertellen of je een bouwvergunning – en een vrijstelling – moet aanvragen. Mijn andere advies is om als aparte bedrijven te werken, zodat je een beter zicht hebt op de kwaliteit van het werk. Praat met je architect!
