Ben je ontevreden over de service van je woningbeheerder? Wil je van gebouwbeheerder veranderen? In dit artikel neem ik je stap voor stap mee door de procedure om van vastgoedbeheerder te veranderen.
DUUR VAN HET BEHEERSCONTRACT
Het is goed om te weten dat een verenigingscontract niet langer dan drie jaar mag duren. Een contract dat ten einde loopt, moet worden verlengd met een meerderheid van stemmen (50% + 1 stem), hetzij op de jaarlijkse algemene vergadering of op een buitengewone algemene vergadering, die op elk moment kan worden gehouden. Je kunt je bewindvoerder dus veranderen wanneer je maar wilt. Lees het contract van de vereniging zorgvuldig door voordat je het opzegt, om te voorkomen dat je wordt blootgesteld aan boetes voor te late betaling. Kies voor de nieuwe trustee voor een contract van een jaar, jaarlijks verlengbaar op elke gewone algemene vergadering.
ANTICIPEREN
Overleg vóór elke algemene vergadering met de andere mede-eigenaars om hun mening te vragen. Zijn ze ook ontevreden over het werk van de curator? Zorg ervoor dat je de andere mede-eigenaars op de hoogte brengt, zodat je hun steun krijgt wanneer je stemt op de algemene vergadering (50% + 1 stem).
MEERDERE OFFERTES AANVRAGEN
Vraag offertes aan bij verschillende vastgoedbeheerders. Vergelijk de verschillende offertes. De vergoedingen – vaak een vast bedrag afhankelijk van het aantal loten – zijn één ding, maar er zijn nog andere punten om rekening mee te houden, zoals :
- Administratieve kosten. Sommige trustees voegen 12% toe aan de basisvergoeding om hun administratiekosten te dekken.
- Het aantal vergaderingen met de Raad van Mede-eigendom waarin de basisopdracht voorziet. Vaak is er maar één gepland, maar ik denk dat er elke vier of zes maanden één moet worden gepland om ervoor te zorgen dat het gebouw goed wordt gecontroleerd.
- De kosten voor het organiseren van een tweede algemene vergadering (AVA) of een buitengewone algemene vergadering (BAVA).
- De prijs voor het opvolgen van geschillen en werken.
- Het uurtarief voor elke dienst die buiten de normale opdracht van de vereniging valt.
- Lastenoverzichten moeten twee kolommen bevatten met de verdeling tussen verhuurder en gebruiker.
- Openingstijden kantoor.
NORMALE PROCEDURE
Zodra je een of meer schattingen hebt om aan de andere mede-eigenaars voor te leggen, vraag je de uittredende beheerder om de volgende punten toe te voegen aan de agenda van de volgende Algemene Vergadering – ten minste drie weken voor de wettelijke veertien dagen -:
- Beëindig de benoeming van de vertrekkende trustee (of verleng het bestaande contract niet).
- Benoem de nieuwe trustee.
- Ondertekening van het contract voor de nieuwe trustee. Een 2/3 meerderheid kan een mandaat geven aan de Raad van Mede-eigendom.
- Geef de nieuwe beheerder de opdracht om de bestaande rekeningen over te nemen of nieuwe rekeningen te openen. Ik raad de tweede oplossing aan, om redenen van verantwoordelijkheid.
- Vraag de vertrekkende beheerder om de rekeningen af te sluiten.
- Verleen de uittredende curator geen kwijting.
PROCEDURE IN GEVAL VAN EEN IN GEBREKE BLIJVENDE TRUSTEE
De keuze van een nieuwe beheerder moet altijd worden goedgekeurd door de Algemene Vergadering met een meerderheid van 50% + 1 stem.
Als de beheerder niet reageert op de e-mails die naar hem zijn gestuurd en de afgelopen jaren geen algemene vergadering heeft georganiseerd, moet je :
- Stuur het een verzoek, per aangetekende brief, om een Gewone Algemene Vergadering bijeen te roepen of, in geval van ernstig verzuim, een Buitengewone Algemene Vergadering.
- De syndicus heeft 30 dagen na ontvangst van het verzoek om de Algemene Vergadering bijeen te roepen.
- Als de syndicus niet binnen 30 dagen heeft gereageerd, mogen de mede-eigenaars, op voorwaarde dat ze minstens 20% van de stemmen vertegenwoordigen, zelf de algemene vergadering bijeenroepen.
- In dit geval wordt de Algemene Vergadering gewoonlijk georganiseerd en gehouden door de Raad van Mede-eigendom.
- Vanaf dat moment is de procedure hetzelfde als hierboven beschreven.
IN HET SLECHTSTE GEVAL
Als de curator ernstige overtredingen heeft begaan, kun je de zaak voorleggen aan de vrederechter. Deze kan de curator ontslaan en een nieuwe voorlopige curator benoemen. Elke individuele mede-eigenaar kan de zaak voorleggen aan de vrederechter.
CONCLUSIE
Wees niet bang om van woningbeheerder te veranderen als je niet tevreden bent met de jouwe. Er zijn enkele uitstekende trustees. Degenen die hun werk goed doen, zijn vaak degenen waar je niets over hoort. Vraag je vrienden en familie om hun tips.
