Dit is de vraag die elke investeerder en timeshare-eigenaar zich tegenwoordig stelt. Als je een huis bezit dat in de vorige eeuw is gebouwd en nooit is gerenoveerd, dan kun je met deze kwestie te maken krijgen. In deze blog geef ik een antwoord op je vraag.
WAT IS PEB?
PEB staat voor Performance Energétique du Bâtiment. Een EPB-certificaat is een document dat aangeeft of een gebouw meer of minder energie-intensief is. Dit certificaat is uitgegeven door een EPB-certificeerder. Een passief gebouw krijgt de letter A, een oud, ongeïsoleerd gebouw krijgt de letter G.
REGIONALE BIJZONDERHEDEN VAN HET EEB
PEB’s worden gebruikt in het Brussels en Waals Gewest. De term EPC wordt gebruikt in Vlaanderen. Elke regio gebruikt letters, maar deze komen niet overeen met hetzelfde resultaat. Een F-resultaat in Brussel is gelijk aan een D-resultaat in Wallonië en een C-resultaat in Vlaanderen. Dit is een van de redenen waarom Vlamingen terughoudend zijn om vastgoed te kopen in Brussel, omdat het EPB-resultaat hun analyse vertekent. Hetzelfde gebouw in Vlaanderen of Brussel zal niet dezelfde EPB hebben. Het is heel goed mogelijk dat hetzelfde gebouw een EPB D-score heeft in Brussel en een EPB B-score in Vlaanderen.
IS PEB GOED? JA!
We kunnen niet langer onze ogen sluiten. We moeten dringend onze gewoonten veranderen als we een planeet willen doorgeven die nog bewoonbaar is voor toekomstige generaties. Het certificaat is een instrument dat de eigenaar informeert over de thermische kwaliteit van zijn woning en de CO2-uitstoot in de atmosfeer. De EPB-certificaten omvatten een paragraaf met persoonlijke oplossingen om het thermische comfort van je huis te verbeteren. Je energierekening verlagen is goed voor het klimaat en je portemonnee.
EEN SLECHTE KIEZEL KAN PIJN DOEN
Het is erg moeilijk geworden om een woning met een slecht PEB te verkopen of te verhuren. In Brussel zal het moeilijk zijn om een koper of huurder te vinden voor een woning met een EPB van E of lager. In de meeste gevallen zal een prijs iets onder de marktprijs moeten worden vastgesteld om de verkoop of verhuur in gang te zetten.
TWEE VERSCHILLENDE KIEB-CERTIFICEERDERS = TWEE VERSCHILLENDE KIEB-RESULTATEN?
Dit is wat er wordt gezegd naar aanleiding van een televisieprogramma dat nogal wat stof heeft doen opwaaien. Persoonlijk heb ik dit nooit kunnen verifiëren. Geen van mijn klanten vroeg om een second opinion nadat ze hun eerste ‘slechte’ EPB-certificaat hadden ontvangen. Het kan de moeite waard zijn om een “contra-expertise” uit te voeren als je met een paar kWh/m2 een gunstiger label zou hebben gekregen.
RENOVATIEVERPLICHTING
Er zijn momenteel geen renovatieverplichtingen in Brussel of Wallonië. MAAR! Denk vooruit.
- In Brussel zullen er tegen 2033 geen gebouwen meer zijn met een F- of G-label. Tegen 2050 moeten alle woningen een EPB C-score hebben.
- In Wallonië wordt een EPB E-score verplicht in 2028 voor nieuwe huurwoningen. In 2034 moet je een EPB C-score hebben als je een woning wilt verhuren. Vanaf 2050 moeten alle woningen een EPB B-score hebben.
- In Vlaanderen heb je nu al, als je een woning koopt met een EPB E of F score, 5 jaar de tijd om de nodige werken uit te voeren om een EPB D te behalen. Tot 2045, wanneer alle gebouwen een EPB A-score moeten behalen.
Ontdek alle belangrijke data in dit zeer gedetailleerde artikel op de Immoweb blog.
CONCRETE VOORBEELDEN VAN ISOLATIE- EN VERWARMINGSWERKZAAMHEDEN
Laat je niet ontmoedigen. Het is makkelijker dan je denkt om een letter of twee omhoog te gaan.
- Ik heb onlangs een flat gehuurd in een flatgebouw uit 1930. In 2012 was het EPB-resultaat E. Ik heb een nieuw EPB-certificaat laten maken – voor de flat die in 2023 wordt verhuurd – en het resultaat was dit keer D. Hoe kan ik dit verschil verklaren? De oude gemeenschappelijke oliegestookte ketel is vervangen door een nieuwe gemeenschappelijke gasgestookte ketel.
- In 2018 renoveerde een klant de flat die ze net had gekocht volledig met het oog op verhuur. Het werk bestond uit het vervangen van de ramen en het isoleren van de gevelmuren. Het EPB-certificaat is opgewaardeerd van F naar D. Dankzij dit werk kan ze de huur indexeren. Als de mede-eigenaar de huidige ketel zou vervangen door een zuiniger exemplaar, zou de EPB-score van de flat waarschijnlijk het C-label kunnen bereiken.
KOST HET RENOVEREN VAN EEN TWEE-ONDER-EEN-KAPWONING MINDER DAN HET RENOVEREN VAN EEN 4-ONDER-EEN-KAPWONING?
Ja, als je een krap budget hebt, kun je beter een twee-onder-een-kapwoning of een flat in de stad kopen dan een villa van 4 huizen op het platteland. In rijtjeshuizen en flats hoef je de tussenmuren niet te isoleren. Het huis of de flat van de buren wordt beschouwd als een verwarmde ruimte, dus er is geen warmteverlies naar een verwarmde ruimte.
BEWAAR UW FACTUREN EN TECHNISCHE GEGEVENSBLADEN!
Je moet je isolatiewerk kunnen verantwoorden. Een EPB-certificeerder zal de officiële documenten en foto’s van de bouwplaats die je hem kunt laten zien gebruiken om de warmteverliescoëfficiënt van je huis te berekenen. Zonder bewijs zal hij moeten aannemen dat er geen isolatie in je muur of dak zit.
IS HET MOGELIJK OM IN 2050 DE STRENGSTE NORMEN TE HALEN VOOR ALLE FLATS IN EEN OUD GEBOUW?
De ramen vervangen en de muren isoleren: tot nu toe niets onmogelijks. Een dual-flow ventilatiesysteem installeren… Dat is een ander verhaal. Oude gebouwen zijn niet ontworpen voor moderne speciale technieken. Technische kanalen zijn vaak te klein voor ventilatiesproeiers. In het ideale geval gebeurt dit via het ventilatierooster of zichtbaar langs de achtergevel. Een ander obstakel is de plafondhoogte in flats, die vaak onvoldoende is om een verlaagd plafond te bouwen om ventilatiebuizen te verbergen. Architecten zullen voor een aantal grote uitdagingen komen te staan als ze tegen 2050 aan de strengste normen willen voldoen. Op basis van mijn ervaring in het veld kan ik je nu al vertellen dat dit niet in alle gebouwen mogelijk zal zijn.
CONCLUSIE
Kijk naar de lange termijn. Zoek uit aan welke eisen je huis in 2050 moet voldoen als je erin wilt kunnen wonen of het wilt kunnen verhuren.
Als je een belegger bent met meerdere panden in portefeuille met een EPB gelijk aan of lager dan E in Brussel, of C in Wallonië en Vlaanderen, raad ik je aan om je panden te verkopen. Gebruik de opbrengst om een stuk grond te kopen en een nieuw, supergeïsoleerd gebouw te bouwen met zonnepanelen en een warmtepomp.
Als je wilt investeren in je eerste woning, koop dan een oud gebouw dat gerenoveerd moet worden. Je kunt gemakkelijk met de verkoper onderhandelen over een lagere prijs. Je bespaart ook geld, want de btw op renovatiewerkzaamheden is slechts 6%, terwijl de registratierechten tussen 12% en 12,5% liggen. Isoleer alles wat je kunt, vervang de ramen en de verwarmingsketel en installeer ventilatie met dubbele luchtstroom. En maak vooral gebruik van de diensten van een architect!
