Mijn rendement is 11,88%! En jij? Het best mogelijke vastgoedrendement behalen is natuurlijk de heilige graal voor elke huiseigenaar. Vastgoed is net voetbal: iedereen heeft een mening, iedereen denkt het beter te weten, maar uiteindelijk hebben maar weinigen gelijk. Wat is een goede winstgevendheid van onroerend goed? In elk geval zul je meer verdienen door te investeren in onroerend goed dan door je geld op een bankrekening te laten staan. Dat ga ik in dit artikel voor je uit de doeken doen.
WAT IS WINSTGEVENDHEID VAN ONROEREND GOED?
Winstgevendheid van onroerend goed, ook wel huurrendabiliteit genoemd, is de verhouding tussen de inkomsten die een huurwoning genereert en de aankoopprijs. In België is het gemiddelde rendement op een woning 5,9%, maar er zijn grote verschillen afhankelijk van het type woning en de locatie.
BRUTOWINSTGEVENDHEID
Brutowinstgevendheid wordt als volgt berekend: (huuropbrengsten x 12) / (aankoopprijs + registratiekosten) x 100.
Dit is de klassieke formule om appels met appels te vergelijken. Voordat je een vastgoedbelegging koopt, is het heel moeilijk om te weten welk budget je nodig hebt om het pand te renoveren. De nettowinstgevendheid kan heel snel worden berekend aan de hand van de gegevens van de makelaar. Om het werkbudget te berekenen, moet je vaak samenwerken met een architect of aannemer. Dit garandeert een objectief budget. Als je zelf het budget opstelt, heb je de neiging om de kosten van het werk te onderschatten.
NETTORENTABILITEIT
Het nettorendement wordt als volgt berekend: (huuropbrengsten x 10) / (aankoopprijs + registratiekosten + werkzaamheden) x 100.
Volgens deze formule worden huurinkomsten teruggebracht tot 10 maanden. Over het algemeen wordt ervan uitgegaan dat de huurleegstand, onroerendgoedbelasting en onderhoudskosten +/-17% van je inkomen zullen opslokken. We voegen ook de kosten van de werkzaamheden toe. Je kunt het nettorendement pas berekenen als het pand is verhuurd en de werkzaamheden zijn voltooid. Dit is de waarde die moet worden vergeleken met het rendement op je bankrekening.
EEN RENDEMENT VAN 11,88%? IK ZAL JE MIJN GEHEIM VERKLAPPEN
Zoals je weet, liegen makelaars nooit. Soms laat hij bepaalde details weg… en dat betekent natuurlijk de bruto-opbrengst. Maar eerst iets over deze investering. Dit is geen conventionele investering in een wooneenheid. Ik investeerde in 315 m2 kantoorruimte die ik omtoverde tot een coworkingruimte.
Wat is coworking? Dit is een gedeeld werkruimtemodel waarbij individuen of bedrijven in een gemeenschappelijke omgeving werken, wat samenwerking, flexibiliteit en het delen van middelen aanmoedigt.
Er zijn twee belangrijke voordelen voor een investeerder om een kantoorruimte om te bouwen tot een coworkingruimte:
- Je huurt kleinere ruimtes, die aanzienlijk meer kosten dan grotere ruimtes.
- In plaats van één huurder, heb je er nu meerdere. De huurleegstand wordt tot een minimum beperkt.
Maar er zijn ook nadelen. Het grootste nadeel is dat de beheerkosten veel hoger zijn dan wanneer je investeert in een eengezinswoning. Vergelijk een coworkingruimte met een gedeelde ruimte. Het is aan jou om de huurders te beheren, de gemeenschappelijke en privéruimten te onderhouden, de huurders vaker te laten in- en uitstappen, enz. Je krijgt niet iets voor niets.
PLASKY COWORKING IN CIJFERS
Mijn coworking space is Coworking Plasky in Schaarbeek.
- Het heeft tien privékantoren en een vergaderruimte.
- Huurders betalen een maandelijks bedrag waarin alles is inbegrepen, inclusief onbeperkt gebruik van de vergaderruimte.
- Ik heb in 2017 een voormalig kantoorplateau met een oppervlakte van 315 m2 gekocht voor €438.000.
- Ik heb €225.000 geïnvesteerd in werk.
- Mijn maandelijkse inkomen is €4.880 exclusief btw.
- Het brutorendement is 11,88%, het nettorendement 6,80%.
EIGENDOMSWINSTEN
Laten we deze niet vergeten. Om de werkelijke winstgevendheid van je investering te berekenen, kun je ook rekening houden met eventuele vermogenswinsten. Naar schatting stijgen de vastgoedprijzen in België met gemiddeld 3,5% per jaar. Dit betekent dat de waarde van een woning gemiddeld verdubbelt in twintig jaar. Rekening houdend met deze parameter kunnen we zeggen dat het rendement op investering voor mijn coworking space in 2023 10,30% is. Dit is enorm vergeleken met het huidige rendement van 1,50% op een spaarrekening.
DE WINSTGEVENDHEID VAN DE VERHUUR NEEMT IN DE LOOP VAN DE TIJD TOE
De winstgevendheid stijgt in verhouding tot de huurinkomsten. De huurprijzen, die elk jaar worden geïndexeerd, leiden automatisch tot een stijging van de winstgevendheid van de huur. Het is wiskundig. Laten we de oefening doen. Laten we zeggen dat tegen 2040 de huurprijzen verdubbeld zullen zijn. Mijn rendement zal stijgen van 6,80% netto vandaag naar 13,60% netto over 17 jaar. Of 23,77% bruto ;-). In onroerend goed staat tijd altijd aan jouw kant. En dan heb ik het niet over het gebouw, gekocht met geld van de banken en huurders, dat helemaal van mij zal zijn en dat waarschijnlijk in waarde verdubbeld zal zijn.
DE HUURLEEGTE, DE OGRE DIE JE MARGES VERSLINDT
De tijd vliegt en het huurvacuüm kan snel je grootste vijand worden. Reken maar uit: het is beter om een woning te verhuren voor €20 onder de marktprijs en deze meteen te verhuren dan een aantal maanden te moeten wachten om een huurder te vinden die bereid is om een hogere prijs dan de marktprijs te betalen. Gebruik een makelaar om snel de beste kandidaat te vinden.
MOET JE INVESTEREN IN EEN COWORKINGRUIMTE?
Het type vastgoed kiezen om in te investeren voor het beste rendement hangt af van veel factoren, waaronder je financiële situatie, je risicotolerantie, je investeringshorizon, je geografische locatie en de huidige staat van de vastgoedmarkt.
Of je nu de kolossen van de sector neemt of de kleine coworking spaces, geen van hen is winstgevend. Mijn coworking space is geen uitzondering. Elke maand moet ik €1.250 investeren om het bedrijf draaiende te houden. Het is een langetermijninvestering. In elk geval heb ik een kantoor nodig waar ik kan werken en mijn collega’s kan ontvangen. Dus ik zie het als huur, behalve dat het niet verloren is.
En als je besluit de sprong te wagen, onthoud dan dat, net als bij elk ander vastgoedproject, locatie het belangrijkste criterium is. Mijn ruimte bevindt zich in 1030 Schaarbeek. Het is een slechte keuze, ook al is de omgeving geweldig en is de Schuman rotonde maar 4 bushaltes verderop. Ik weet niet hoe ik dezelfde huurprijzen moet vragen als in Etterbeek of Elsene. Dwaal niet te ver af van de Europese wijk en de Louizalaan.
JE PORTEFEUILLE DIVERSIFIËREN
In alle gevallen een goede raad: beheer je vermogen voorzichtig en verstandig. Diversifieer je beleggingen, investeer een deel in onroerend goed en een deel in de aandelenmarkt. Houd altijd een deel van je spaargeld beschikbaar. In onroerend goed dienen goede kansen zich bijna altijd aan wanneer je ze het minst verwacht.
CONCLUSIE
- Het voorbeeld van mijn coworking space laat duidelijk zien dat het verschil tussen bruto en netto rendement aanzienlijk kan zijn. Je moet altijd voorzichtig zijn en de tijd nemen om je berekeningen te maken voordat je de sprong waagt.
- Een traditionele investering in huizen levert minder op dan een originelere maar ook riskantere investering.
- Beperk de huurleegstand tot een minimum.
- Diversifieer je portefeuille.
- Een goed netto huurrendement ligt tussen 3% en 6%. Boven 6% netto is dat prima.
- Na verloop van tijd neemt de winstgevendheid toe. In twintig jaar verdubbelt de winstgevendheid van verhuur.
- Als je geen vastgoedprofessional bent, investeer dan in veilige projecten. Accommodatie.
Als je een vastgoedproject in gedachten hebt, bel me dan om het te bespreken. Ik deel mijn ervaring graag met je.
