Rénover ou construire? avantages et inconvéniants

#2 Construire ou rénover? Avantages et inconvéniants

Comparer une construction neuve à une rénovation revient sans doute à comparer des pommes et des poires. Chaque projet immobilier est en effet unique, et il est certes difficile de comparer un projet avec un autre. Mais on peut tout de même dresser les avantages et les inconvénients de chaque option.

Quels sont les avantages liés à la construction ?

Avant toute chose. La première question à vous poser est de savoir où vous voulez habiter.

  • Si c’est en ville. Le choix sera simple : il n’y a quasi plus de terrain à bâtir. Vous n’aurez donc probablement pas d’autre choix que d’acheter de l’existant et de le rénover, si nécessaire.
  • Si c’est en périphérie ou à la campagne, vous aurez le choix entre acquérir un terrain à bâtir, acheter une maison d’époque sur la place du village ou une villa existante en périphérie.

Si vous avez l’opportunité de construire, il est clair que vous pourrez alors avoir votre « chez vous » comme vous l’aurez imaginé, avec un agencement correspondant à votre style de vie et des matériaux que vous aurez choisis vous-même. Vos seules contraintes seront les règlements urbanistiques- pour le volume extérieur et l’implantation – et votre budget. Construire, c’est aussi la garantie d’avoir un logement offrant une isolation optimale et une facture d’énergie réduite, avec des installations techniques neuves et performantes qui ne poseront pas de problèmes avant plusieurs décennies. Et vous éviterez par ailleurs les mauvaises surprises, synonymes de coûts supplémentaires. Enfin, que vous travailliez avec votre architecte ou une société clé-sur-porte, le budget sera défini avant de commencer les travaux.

Quels sont en revanche les inconvénients?

Le taux de TVA de 21% en est évidemment un. Tout comme le délai, plus long. Prévoyez deux ans entre la signature de l’offre pour l’achat de votre terrain et votre emménagement. Cinq mois entre l’acceptation de l’offre et la signature de l’acte authentique, quelques mois avant d’obtenir votre permis d’urbanisme, et environ un an pour la construction.

Il y a aussi l’obligation de respecter toutes les normes en matière d’isolation et de ventilation. Et si vous voulez profiter de votre jardin, il vous faudra l’égaliser, le remblayer, semer de l’herbe, construire une terrasse, aménager l’allée de garage, dresser une clôture. Ne sous-estimez pas ce poste, prévoyez-le dès le départ, au risque de devoir reporter votre premier barbecue de plusieurs années…

Quelles sont les fausses bonnes idées en matière de construction?

Construire en plusieurs étapes pour faire des économies ! Si vous souhaitez, par exemple, finir le grenier quand vous aurez économisé, cela vous coûtera en réalité beaucoup plus cher de le terminer avec un autre entrepreneur plutôt que de le faire exécuter dans la foulée par votre entrepreneur général.

Mes conseils en tant qu’architecte

De vous faire conseiller dès le départ par un professionnel, un architecte ou un ingénieur.  À commencer par le coût des fondations, qui dépendra de la qualité du terrain. À quelle profondeur se trouve le bon sol? Un radier et des semelles de fondations sont-ils suffisants, ou bien faut-il prévoir des pieux de fondation? Êtes-vous sûr que votre terrain n’est pas en zone inondable? Se trouve-t-il dans un lotissement où est-il isolé? Tous les impétrants arrivent-ils jusque-là ou bien devrez-vous en faire les demandes? Le cas échéant, votre budget de départ pourra s’en trouver sérieusement amputé. Bien souvent, les matériaux ne représentent qu’une petite partie, environ 30%, du budget total. La majorité servira à payer la main d’œuvre et les machines. Le câble de l’alimentation électrique devra être enfui dans une tranchée de 80 cm de profondeur. Dépendant de la distance à parcourir, le montant du raccordement se chiffrera très vite en milliers d’euros…

Passons à la rénovation. Quels avantages?

Pour commencer, le taux de TVA à 6%, à quelques exceptions comme les appareils d’éclairage et les appareils électroménagers, pour des habitations de plus de 10 ans. Ensuite, un délai d’exécution relativement court, comptez en moyenne 3 à 6 mois. Vous êtes pressé? Réservez votre entrepreneur dès la signature du compromis. Et prévoyez de commencer les travaux le lendemain de la signature de l’acte authentique. Vous avez quatre mois pour préparer votre chantier, visiter les showrooms, choisir votre cuisine, les revêtements de sol et les appareils sanitaires.

«Une rénovation peut coûter autant qu’une nouvelle construction. Tout dépend du prix d’achat et de l’ampleur des travaux.»

Vous êtes ultra pressé ou vous ne souhaitez tout simplement pas payer le remboursement de votre emprunt en plus de votre loyer? Vous souhaitez commencer les travaux avant la signature de l’acte authentique ? C’est possible, moyennant accord du propriétaire vendeur, bien entendu. En contrepartie, il est fort probable que la partie venderesse vous demandera de verser un acompte supérieur aux 10% habituels. Enfin, il y a le coût au mètre carré, inférieur à celui de la construction neuve. Mais cela est à mettre en perspective bien entendu avec le prix d’achat au m2. À Bruxelles, par exemple, votre habitation rénovée pourrait vous coûter le même prix qu’une habitation neuve. Et assurément si vous faites le choix d’une rénovation lourde, ou si vous tentez le pari du passif.

Et les inconvénients?

Vous n’êtes évidemment pas à l’abri d’une mauvaise surprise pendant les travaux. Il n’y a pas deux couches de papier-peint mais six couches de vinyle, pas de chance. Vous découvrez qu’il y a de la mérule ? C’est la catastrophe. Vous êtes limité par les volumes et les règlements d’urbanisme? Vous devrez alors adapter votre programme. Vous songez à agrandir ? Avant de laisser votre imagination s’emballer, gardez à l’esprit que vous ne pourrez – probablement – pas dépasser la maison de votre voisin, que ce soit en hauteur ou en profondeur.

Quelles sont les fausses bonnes idées en matière de rénovation?

Travailler sans architecte en pensant faire des économies! Des changements de dernière minute sur chantier entrainent souvent des suppléments carabinés. Avec votre architecte, vous prendrez le temps de bien réfléchir votre projet. Il établira des plans détaillés et un cahier des charges avec des quantités précises. Il passera sur chantier régulièrement pour s’assurer que les matériaux utilisés sont bien ceux qui ont été prescrits, et qu’ils sont correctement mis en œuvre. Et analyser un devis nécessite de pouvoir lire entre les lignes. Le devis le moins cher est souvent incomplet ou comprend des matériaux de moins bonne qualité. Votre architecte ne s’y laissera pas prendre. Une fois tous les devis complétés et mis sur le même pied d’égalité, vous vous apercevrez que le devis le moins cher est en réalité souvent le plus cher. L’autre fausse bonne idée est d’acheter un bien en mauvais état sous prétexte que vous allez de toute façon le rénover. Préférez une structure saine (murs, planchers, charpente) et un toit en bon état. Car si même les éléments porteurs sont a rénover, votre budget atteindra alors le prix d’une nouvelle construction comme si de rien n’était…

Acheter un bien existant et ne réaliser les travaux qu’un ou deux ans après en est une autre. Poncer un parquet, par exemple, produit énormément de poussières. Idem pour les saignées destinées à enfouir les gaines électriques. Réalisez donc tous les travaux qui produisent de la poussière (maçonneries, électricité, cloisons, plafonnage, isolation) avant d’emménager. Postposez éventuellement ce qui peut être fait plus tard, sans production de poussière, comme la pose d’une cuisine et appareils d’eclairage, ou la peinture du grenier.

Mes conseils en tant qu’architecte et agent immobilier

Travaillez avec un architecte! C’est le meilleur conseil que je puisse donner. C’est la garantie d’un travail de qualité, avec des travaux réalisés dans les règles de l’art et en conformité avec les règlementations en vigueur. C’est aussi vivre votre projet de vie en toute sérénité. Un bien rénové avec goût et des matériaux de qualité se vendra plus cher qu’un bien qui a été « bricolé ». Vous récupérerez ainsi votre investissement si vous revendez un jour votre bien. Votre architecte étudiera votre projet sous tous ses aspects, juridiques, techniques et budgétaires. Il prendra contact avec les services de l’urbanisme et vous dira si une demande de permis – et de dérogation – s’impose. Mon autre conseil est de travailler en entreprises séparées afin d’avoir une meilleure vue sur la qualité des travaux. Parlez-en avec votre architecte!

François Smal

François Smal

Agent immobilier & Architecte. Fondateur et gérant de l'agence immobilière IZIKOZI.

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